Заявникам на замітку

Останнім часом тема державної реєстрації прав на нерухоме майно стала однією з найбільш популярних як у юридичному середовищі, так і серед пересічних громадян. Така тенденція є цілком закономірною, адже цей рік приніс учасникам ринку велику кількість нововведень: змінилась як реєстраційна процедура, так і органи, що її здійснюють. Втім, заявникам слід не лише пристосовуватися до вже запроваджених змін, а й діяти на випередження. Що ж необхідно знати громадянам, працівникам банківського сектору, юрособам та правникам, якщо запрацюють оновлені правила реєстрації нерухомості?

 

Відповідь на це запитання шукали учасники засідання комітету з питань права URE Club. У фокусі обговорення — проект постанови Кабміну, якою пропонується викласти в новій редакції порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тож спробуємо розібратися, чого слід очікувати гравцям ринку в разі прий­няття цього документа.

Передбачається, що подання документів для проведення держреєстрації прав та взяття на облік безхазяйного нерухомого майна здійснюється заявником нарочно або надсиланням поштою з описом вкладення. Прикметно, що в разі виявлення невідповідностей між документами, надісланими поштою, та описом вкладення до них орган держреєстрації не вносить відповідної заяви в базу даних про реєстрацію заяв і запитів і повертає її заявникові.

Тобто відстежити, чи документи взагалі подавались, неможливо. Це зручно для держреєстраторів, однак некоректно по відношенню до заявників, переконані учасники засідання. Крім того, на їхню думку, логічним було б збільшення законодавчо визначеного строку, наданого заявникам для усунення останніми недоліків у поданому пакеті документів, мінімум удвічі (наразі такий строк становить 5 робочих днів).

У разі подання заяви від імені юридичної особи держреєстратор має можливість самостійно звернутися до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців та одержати відповідну інформацію. Таке положення, на думку учасників засідання, є безспірним позитивом для заявників.

Поряд з тим оновленим порядком передбачається спрощення документообігу. Так, якщо наразі за будь-якої взаємодії держреєстратора чи нотаріуса із заявником обов’язковим є оформлення картки прийому заяви, то у випадку прийняття документа це здійснюватиметься виключно за бажанням заявника.

Крім того, як уважають фахівці, у разі прийняття документа може змінитися вектор відносин між заявниками та суб’єктами владних повноважень. Підтвердженням цьому є положення, яким передбачається можливість відкликання заяви до прийняття нотаріусом або реєстраційним органом рішення про держреєстрацію прав. «Заявник — не завжди підлеглий», — відзначає з цього приводу голова комітету з питань права URE Club Владислав Кисіль.

До речі, однією з підстав, за якої держреєстратор може прийняти рішення про відмову у відкликанні заяви, є наявність «інших випадків», котрі можуть завдати шкоди чи порушити права та законні інтереси заявника або третіх осіб. Фахівці переконані: якщо з боку держреєстраторів буде єдине розуміння цієї норми, можливість шахрайських зловживань з реєстрацією нерухомості нівелюється.

До того ж запропонованим порядком урегульовано питання щодо отримання дубліката втраченого правовстановлювального документа. Так, В.Кисіль зазначає, що для відновлення останнього (якщо він видавався до 1 січня цього року) необхідно звернутися до органу, який цей документ видав, для отримання завіреної копії примірника втраченого, зіпсованого чи пошкодженого документа. Після цього слід подати оголошення до регіональної преси про те, що документ був утрачений, й після подання комплекту документів до реєстраційної служби держреєстратор має видати новий правовстановчий документ (у останньому вказується, що він виданий замість старого).

У новій редакції порядку визначено процедуру держреєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомості. За словами В.Кисіля, з’явилася необхідність двічі подавати документи, які підтверджують виникнення, перехід, припинення речових прав на земельну ділянку та засвідчують початок будівництва, прийняття й уведення об’єкта в експлуатацію. Перший раз це має зробити інвестор, другий — безпосередньо замовник будівництва.

На переконання голови комітету, оновлений порядок суттєво змінює уявлення юристів стосовно держреєстрації об’єктів нерухомості, котрі утворились у результаті поділу, виділу частки з об’єкта нерухомого майна або об’єднання таких об’єктів. Зокрема, передбачається, що при реєстрації права власності на ці об’єкти видаватимуться свідоцтва на кожен новостворений об’єкт нерухомості.

Також учасники засідання звернули увагу на те, що в документі чітко виписана процедура проведення держреєстрації припинення права власності на об’єкт нерухомості у зв’язку з його знищенням. Водночас нерозглянутим залишилося питання щодо механізму коригування технічного стану об’єкта нерухомості та відображення цих змін у реєстрі, зокрема, щодо площі об’єкта.

Поряд з тим у документі зазначено, що держреєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою проводиться нотаріусом одночасно із зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки. У той же час невирішеними, за словами фахівців, залишаються такі питання: по-перше, чи можна зняти заборону, не припиняючи іпотеки? По-друге, чи можливо здійснити відчуження об’єкта, щодо якого існує заборона, зі згоди іпотекодержателя?

До речі, власник нерухомості, якому остання «набридла», має змогу від неї відмовитись. За словами В.Кисіля, така нерухомість повинна бути передана у власність територіальної громади або держави (якщо об’єкт розташований за межами населеного пункту). У цьому контексті банківський сектор стурбований питанням: що ж робити з обтяженнями на таку нерухомість? Відповідь дає оновлений порядок. Так, в разі відмови від нерухомості одночасно із закриттям розділу держреєстру припиняють діяти й усі обтяження, накладені на об’єкт.

Позитивним моментом, як уважають фахівці, є розмежування в документі понять «будинок», «квартири в будинку» та «об’єкт недобудови». Раніше після реєстрації об’єкта незавершеного будівництва та уведення його в експлуатацію слід було, не відкриваючи нового розділу в реєстрі, зареєструвати збудований об’єкт. Поставало питання: а що ж робити, якщо за цією адресою в цьому ж об’єкті є квартири або інші приміщення? Натомість у оновленому порядку зазначено, що, коли після завершення будівництва об’єкта містобудування держреєстрація права власності здійснюється на квартиру, житлове чи нежитлове приміщення, що знаходиться в цьому об’єкті, реєстратор після проведення держреєстрації права власності на останній із вказаних об’єктів закриває розділ, відкритий на об’єкт незавершеного будівництва. «Усунуто колізію, адже не може бути і будинок, і квартири в ньому», — зауважив з цього приводу В.Кисіль.

Ще однією новелою запропонованого порядку є виключення необхідності надавати витяги з Державного земельного кадастру для проведення держреєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва.

До речі, приємною новиною для банківського сектору, є вилучення з переліку документів, які необхідно подати для проведення держреєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, звіту про оцінку майна.

Учасники засідання були солідарними в одному — яких змін не зазнала б процедура державної реєстрації прав на нерухомість, документ про реєстрацію повинен мати «залізобетонний характер», а можливість піддати його сумніву — нівельована.